Regularização ambiental vira critério de crédito e começa a redefinir o valor das propriedades

Publicado em

19 de fevereiro de 2026

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Da Redação

Durante décadas, o valor de uma propriedade rural no Brasil foi medido quase sempre pelos mesmos parâmetros: produtividade histórica, localização, logística e potencial de expansão. A fazenda era vista essencialmente como ativo produtivo. Nos últimos dois anos, porém, algo mudou — e não foi na lavoura, foi no papel.

O sistema financeiro, as tradings e até compradores privados passaram a incluir uma nova pergunta antes de qualquer negociação: a situação ambiental do imóvel está comprovadamente regular?

A mudança não veio de uma lei nova nem de um órgão fiscalizador mais duro. Ela nasceu do mercado. Bancos passaram a perceber que o maior risco de uma garantia rural não está mais apenas no preço das commodities ou no clima, mas na possibilidade de aquele ativo carregar passivos ambientais, sobreposições territoriais ou questionamentos jurídicos futuros. Em outras palavras, o risco deixou de ser apenas produtivo e passou a ser patrimonial.

Na prática, a regularização ambiental deixou de ser uma etapa burocrática do Cadastro Ambiental Rural — o CAR, registro eletrônico obrigatório que reúne informações ambientais das propriedades — para se tornar uma variável econômica. Hoje ela influencia três pontos decisivos: acesso ao crédito, velocidade da negociação e valor efetivo do imóvel.

Os números ajudam a entender a dimensão. Dados do Sistema Nacional do Cadastro Ambiental Rural (SICAR) indicam que aproximadamente 58% dos imóveis rurais apresentam algum tipo de inconsistência cadastral ou pendência ambiental. Isso não significa necessariamente ilegalidade, mas significa incerteza. E, para quem financia, incerteza é risco.

O resultado aparece na prática. Operações de crédito ficam mais longas, exigem mais documentos e, em alguns casos, simplesmente não avançam. A produção continua acontecendo, mas a vida financeira da fazenda passa a enfrentar barreiras invisíveis. Uma pendência ambiental raramente impede plantar, porém pode impedir financiar, vender ou usar a terra como garantia.

O mercado de terras, silenciosamente, começou a separar propriedades em dois grupos: ativos confiáveis e ativos duvidosos. A diferença entre eles nem sempre aparece na placa de venda, mas aparece na mesa de negociação. Onde há dúvida documental, há desconto. Onde há segurança jurídica, há liquidez.

É nesse ponto que surge o conceito chamado de “inteligência territorial”. Trata-se de cruzar dados geográficos, ambientais e regulatórios — validação do CAR, análise de sobreposição de áreas, histórico de uso do solo e compatibilidade cartográfica — antes da operação financeira. O objetivo não é multar o produtor, mas reduzir risco para quem coloca dinheiro.

A lógica é simples: o crédito rural moderno não depende apenas da capacidade de produzir, mas da capacidade de provar que o ativo dado em garantia continuará existindo juridicamente no futuro.

Essa mudança tem relação direta com outro fenômeno: o agro brasileiro passou a operar integrado ao mercado global de capitais. Investidores, fundos e compradores internacionais incorporaram critérios socioambientais às análises. Não se trata mais de pressão ideológica, e sim de proteção financeira e reputacional. Para quem financia cadeias produtivas, comprar um ativo com risco ambiental virou equivalente a comprar uma dívida oculta.

O efeito mais profundo, porém, ainda está começando. O preço das fazendas tende a incorporar esse fator. Propriedades ambientalmente organizadas passam a ter maior liquidez e negociação mais rápida. Já áreas com inconsistências podem sofrer deságio — não pela produtividade, mas pela incerteza. Ou seja: a valorização rural está deixando de ser apenas agronômica e se tornando também documental.

PROVIDENCIAS – Isan Rezende (foto), presidente do Instituto do Agronegócio (IA) e da Federação dos Engenheiros Agrônomos de Mato Grosso (Feagro-MT), recomenda que os produtores priorizem a validação do CAR. “O produtor sempre foi avaliado pela capacidade de produzir. Agora começa a ser avaliado também pela capacidade de demonstrar segurança jurídica do que produz”.

“Muita gente ainda enxerga o cadastro ambiental como papelada. O mercado já não enxerga assim. Hoje a regularidade interfere no juro, no prazo e até na aprovação do crédito. É uma mudança silenciosa, mas estrutural. O produtor deve buscar ajuda para verificar inconsistências precocemente para garantir acesso rápido ao crédito e liquidez em negociações”, disse Rezende.

Para ele o proprietário rural precisa se preparar para essa nova fase. “Não espere por prazos governamentais: busquem parcerias com consultoria especializadas para cruzar dados do SICAR, identificar sobreposições e regularizar passivos ambientais. Essa antecipação preserva o valor patrimonial de sua propriedade e abre portas para investidores exigentes ESG”.

“O futuro do setor depende de propriedades seguras e previsíveis, isso quer dizer que não se trata apenas uma questão burocrática. Estamos falando do acesso ao crédito rural, da regularização fundiária e da sustentabilidade ambiental. Enquanto o produtor espera pela validação, perde oportunidades e acumula riscos jurídicos”, orientou o presidente do IA e da Feagro-MT.

“O agro brasileiro amadureceu. Quando passamos a disputar recursos com investidores internacionais, passamos também a disputar confiança. Um agro regularizado é um agro mais competitivo, mais transparente e mais resiliente diante das novas critérios globais, mas a responsabilidade por esse avanço precisa ser compartilhada entre o setor e o Estado”.

“É fundamental que o Estado compreenda que o produtor rural já tenha assumido sua parte no compromisso ambiental. O CAR foi declarado por milhões de imóveis, muitos dos quais de agricultura familiar, sem assistência técnica ou suporte jurídico. Agora, cabe ao poder público garantir que esse esforço não se perca num labirinto digital e burocrático que só gera insegurança”, completou.

Fonte: Pensar Agro

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Agricultura

Com custos em alta, eficiência passa a definir competitividade no agro

Publicados

6 horas atrás

7 de junho de 2026

Por

Da Redação

A combinação de juros elevados, custos de produção pressionados, instabilidade geopolítica e preços mais baixos das commodities tem imposto desafios adicionais ao agronegócio brasileiro em 2026. Na Bahia, porém, produtores apostam em ganhos de produtividade, tecnologia e gestão para atravessar um dos cenários mais complexos dos últimos anos sem comprometer a expansão da atividade. A estratégia ganha relevância às vésperas da Bahia Farm Show, principal feira agrícola do Norte e Nordeste, que começa nesta semana em Luís Eduardo Magalhães.

O desafio não é pequeno. O aumento dos custos dos fertilizantes, impulsionado pelas tensões no Oriente Médio e pela valorização do petróleo, se soma ao crédito rural mais caro e às incertezas sobre o comportamento do clima na próxima safra. Ao mesmo tempo, produtores convivem com margens mais apertadas diante da acomodação dos preços internacionais da soja, do milho e do algodão.

Mesmo assim, o agro baiano chega ao novo ciclo sustentado por um diferencial que tem chamado a atenção do setor: o avanço consistente da produtividade. No Oeste da Bahia, principal fronteira agrícola do estado, a produção de soja registrou recordes sucessivos de rendimento nos últimos anos, resultado da adoção de novas tecnologias, melhor manejo agronômico e investimentos em genética e agricultura de precisão.

Os números ajudam a explicar o otimismo cauteloso dos produtores. Em 2025, a Bahia colheu uma safra recorde superior a 12,8 milhões de toneladas de grãos, com crescimento de 12,8% sobre o ano anterior. A soja alcançou 8,6 milhões de toneladas, avanço de 14,3%, enquanto o milho cresceu 18,2%. O algodão, uma das principais culturas de exportação do estado, também ampliou sua produção.

Para a safra 2025/26, as projeções apontam um novo avanço. Levantamentos do setor indicam que a produção baiana de grãos e fibras poderá superar 14 milhões de toneladas, consolidando a liderança do estado dentro da região do Matopiba, considerada a principal fronteira de expansão agrícola do país.

O desempenho do campo já vem refletindo diretamente na economia estadual. Dados da Superintendência de Estudos Econômicos e Sociais da Bahia mostram que a agropecuária cresceu 12,4% no quarto trimestre de 2025, desempenho muito superior ao avanço de 2,3% registrado pelo Produto Interno Bruto (PIB) da Bahia no mesmo período. O Valor Bruto da Produção agropecuária alcançou R$ 4,9 bilhões no trimestre, confirmando o papel do setor como principal motor da economia baiana.

Além das lavouras de grãos, outras cadeias vêm reforçando a diversificação do agro estadual. A produção de café avançou 5,1% em 2025, enquanto a cacauicultura registrou crescimento de 7%, beneficiada pela forte demanda internacional e pelos elevados preços da commodity. Na pecuária, o aumento dos abates e da produção de leite também contribuiu para sustentar a renda no interior do estado.

O principal desafio agora é manter a competitividade diante da escalada dos custos. Lideranças do setor avaliam que o produtor precisará ser ainda mais eficiente na gestão financeira, antecipando compras de insumos, reduzindo desperdícios e utilizando ferramentas de comercialização capazes de proteger margens. A palavra de ordem passou a ser planejamento.

Ao mesmo tempo, cresce a preocupação com fatores que escapam ao controle das fazendas. O comportamento do clima, a volatilidade dos mercados internacionais e possíveis interrupções nas cadeias globais de fertilizantes continuam no radar dos produtores. Para especialistas, a capacidade de combinar produtividade elevada com gestão de risco será decisiva para determinar quem conseguirá atravessar o atual ciclo de incertezas.

Se há um consenso entre lideranças do setor, é que a Bahia deixou de competir apenas pela expansão de área. O avanço do agro estadual passa cada vez mais pela capacidade de produzir mais por hectare, com maior eficiência e menor custo. Em um ambiente de margens pressionadas, a produtividade deixou de ser apenas um diferencial competitivo para se tornar uma condição de sobrevivência

Fonte: Pensar Agro

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