O CPF dos imóveis e o peso que vem pela frente — mais um ataque à sua propriedade privada

Publicado em

6 de outubro de 2025

Por

Da Redação

O governo federal anunciou a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos imóveis”. A promessa é vendida como uma revolução de simplificação e justiça fiscal, embrulhada de modernização, padronização e transparência, mas, quando olhamos com atenção, percebemos que se trata de mais um instrumento para ampliar a arrecadação, agora sobre um bem que representa para a maioria dos brasileiros o maior patrimônio conquistado ao longo da vida: a casa própria.

A ideia é simples no papel: reunir em uma única base nacional todos os imóveis do país, com informações de localização, área construída, situação legal e, principalmente, valor de mercado. A Receita Federal será responsável por atualizar esses valores e, a partir daí, impostos como IPTU, ITBI e ITCMD serão cobrados com base nesse cadastro unificado. Parece organizado, mas esconde um problema central: quem define quanto vale sua casa não é mais o mercado nem você, mas sim o Estado mais conhecido como governo federal em Brasília!

O IPTU mais caro disfarçado de atualização

Com a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), os municípios passam a ter ferramentas de avaliação mais sofisticadas, aproximando o valor venal do preço de mercado. Isso soa bonito, mas na prática significa que milhares de imóveis que estavam subavaliados terão aumentos de IPTU.

O ITCMD e a falsa justiça social

O Brasil é o país do “jeitinho” até na cobrança de impostos! Ao destrincharmos as consequências, percebe-se algo bem diferente: a modernização dos cadastros e a progressividade obrigatória no ITCMD – Imposto sobre herança, e, podem resultar em um verdadeiro assalto institucionalizado ao bolso do pagador de impostos.

A progressividade do ITCMD (heranças e doações) foi apresentada como medida para “corrigir desigualdades”. Mas o que se vê é uma tendência de confisco gradual, onde quem poupou e acumulou patrimônio ao longo da vida é penalizado duplamente: primeiro por impostos já pagos durante a geração da riqueza, depois pela transmissão da herança.

Hoje, uma família que paga R$ 2 mil por ano de IPTU pode ver a fatura dobrar de um ano para o outro, sem reformar nada, apenas porque a Receita Federal decidiu que o valor venal do imóvel mudou. O mesmo vale para doações e heranças. O imóvel de R$ 500 mil que serviu de referência para planejar o futuro dos filhos pode ser reajustado para R$ 1 milhão sem aviso prévio, aumentando em dobro a mordida do imposto. É arrecadação embalada em discurso de modernidade.

Quadro comparativo

Tributo

Situação Antes da Reforma

Situação Depois da Reforma

Exemplo Prático

IPTU

Valor venal desatualizado, muitas vezes abaixo do mercado.

Valor venal atualizado via CIB / SINTER, mais próximo do mercado.

2024 – Imóvel de R$ 200 mil

IPTU R$ 2.000.

2026 – Aatualizado para R$ 350 mil

IPTU R$ 3.500.

ITCMD

Alíquotas fixas (ex.: 4%).

Progressividade obrigatória até 8%.

2024 – Herança de R$ 500 mil

4% = R$ 20 mil.

2026 – Herança de R$ 5 milhões

8% = R$ 400 mil.

A concentração de poder em Brasília é outro ponto que merece reflexão. Até agora, municípios e estados tinham autonomia para definir critérios de cobrança em seus territórios. Com o cadastro nacional, o governo central passa a ditar regras uniformes, ignorando desigualdades regionais e a realidade econômica local. Para a classe média, que já sente no bolso os reajustes de energia, combustível e supermercado, esse “detalhe” pode significar a diferença entre manter a casa própria ou ser empurrado para a venda.

Não se trata de alarmismo. A nossa experiência mostra que sempre que há um novo cadastro, um novo imposto ou uma atualização automática de valores, a conta nunca vem menor. Pelo contrário: quem tem menos condições de se proteger sente mais rápido os efeitos. Grandes grupos econômicos contam com equipes jurídicas e financeiras para reduzir a exposição, enquanto o cidadão comum que é você, o pagador de impostos, fica diante de boletos cada vez mais altos e da ameaça de execução fiscal.

Efeito perverso sobre a economia

O problema não está apenas no aumento nominal dos tributos, mas na inflação que gerará um efeito perverso sobre a economia, com o repasse do aumento de impostos aos inquilinos e para toda cadeia de usuários de locação de imóveis. A Escola Austríaca já alertava, desde Ludwig von Mises, que a expansão estatal via tributos gera distorções severas.

O Efeito Cantillon, estudado no século XVIII, mostra que quando o governo manipula fluxos financeiros — seja via inflação monetária ou via aumento de arrecadação — os primeiros a receber o dinheiro (Estado, fornecedores próximos ao poder) se beneficiam, enquanto a população em geral arca com preços mais altos e menor poder de compra ao longo do tempo. No caso brasileiro, o aumento do IPTU e do ITCMD desloca riqueza do setor produtivo para os cofres públicos, que historicamente desperdiçam recursos em burocracia e corrupção.

E a segurança dos seus dados?

Há também a questão da segurança dos dados. O Brasil coleciona episódios de vazamentos de informações pessoais de contribuintes, principalmente de órgãos federais. Reunir em uma única base todos os detalhes sobre os imóveis do país, sem um debate amplo sobre proteção e uso dessas informações, é brincar com fogo. Aja vistas a CPMI do INSS (que ainda está em andamento), e dizem que a Confederação Nacional dos Agricultores Familiares e Empreendedores Familiares Rurais (Conafer), usou teria utilizado até mesmo assinaturas de falecidos e menores de idade para possibilitar os descontos irregulares em benefícios do INSS.

Agora imagine. Você, proprietário de imóvel, ter suas informações rodando na mão de entidades que irão tentar te extorquir com algum tipo de “cobrança fantasma”, ou criminosos interessados em pessoas que ficaram “ricas” da noite par o dia, graças a algum ajuste de cálculo da Receita Federal.

“Tudo no Estado, nada contra o Estado, e nada fora do Estado.”

Por trás do discurso técnico, o que está em jogo é uma mudança cultural perigosa. A casa própria sempre foi vista como conquista e estabilidade, um bem para transmitir às próximas gerações. Ao transformá-la em um número corrigido automaticamente por servidores da Receita, o governo reforça a sensação de que somos apenas inquilinos de nós mesmos, sempre sujeitos à boa vontade do Estado.

Modernizar cadastros não é problema; o problema é usar a tecnologia como pretexto para legalizar aumentos disfarçados de justiça fiscal. Ao impor mais carga sobre quem já produz e poupa, o Brasil continua fiel ao seu modelo: punir a produtividade e premiar a ineficiência estatal.

Se a Escola Austríaca de Economia estiver certa — e os fatos mostram que está —, essa “reforma” não é progresso, mas sim mais um capítulo do ciclo eterno de concentração de poder no Estado e empobrecimento da sociedade.

O Brasil não precisa de mecanismos mais sofisticados para tirar dinheiro do pagador de impostos. Precisa de simplicidade tributária, previsibilidade e menos burocracia. O “CPF dos imóveis” pode até ser vendido como inovação, mas soa, na prática, como mais uma engrenagem para aumentar a carga tributária sem o devido debate democrático. A pergunta que fica é se o brasileiro vai aceitar passivamente que até o teto de sua casa vire alvo da sanha arrecadatória.

Em resumo: reforma tributária no Brasil é sempre sinônimo de bolso mais leve para o cidadão e barriga mais cheia para o Leviatã estatal.

David F. Santos é Consultor Empresarial e Tributário na Lucro Real Consultoria Empresarial | e-mail: [email protected]

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Opinião

O varejo não quebrou, mas a cabeça do cliente mudou

Publicados

2 dias atrás

9 de setembro de 2026

Por

Da Redação

Voltei da Omni Varejo 2026, em João Pessoa, com a cabeça fervendo. Não foi por causa do calor nordestino, mas de uma palestra do publicitário Walter Longo, que me fez repensar quase tudo o que fazemos no comércio cuiabano.

O varejo não está em crise. O que está acontecendo é uma mudança brutal na cabeça do consumidor. Como disse Longo: “Agora, assistimos a uma migração sem precedentes, mas ela é cognitiva, não geográfica.” Seu cliente não mudou de bairro — mudou dentro da própria cabeça. Ele quer respostas rápidas, soluções imediatas. E quem não perceber isso vai ficar para trás.

Nicholas Carr, jornalista, explica que estamos migrando a atividade neural do hipocampo (pensamento profundo) para o córtex pré-frontal (piloto automático). A revista The Economist estima que as distrações digitais custam US$ 650 bilhões por ano aos Estados Unidos. Aqui no Brasil, a conta também é pesada.

A saída? Um modelo de negócio mais leve. Longo foi direto: “O segredo do futuro não está em ter mais, e sim em ser mais leve.” Menos estoque, menos peso, mais flexibilidade. O cliente quer agilidade, e estoque enorme virou âncora.

No marketing, a virada é igualmente radical: “O futuro não está em atingir pessoas em massa, mas em compreender pessoas em frações.” Pessoas não são — pessoas estão. Tratar o cliente como ficha cadastral é coisa do passado.

E a cereja do bolo: “Gerir uma empresa daqui para frente significa entender como funcionam as pessoas, e não apenas o negócio.” A economista inglesa Dame Minouche Shafik resume bem: “No passado, empregos dependiam de músculos; agora, do cérebro; no futuro, vão depender do coração.”

Mas não dá para ignorar o presente: juros nas alturas, inadimplência que não dá trégua e um fenômeno que vem arrasando milhares de pessoas no país, apostas esportivas e jogos online passaram a disputar espaço no orçamento dos brasileiros, além do custo de capital corroendo margens. A realidade é dura e fingir que ela não existe é receita para o fracasso.

E é justamente aí que mora a oportunidade. Estoque enxuto não é só modernidade: é menos dinheiro parado pagando juros altos. Atendimento personalizado não é só marketing: é fidelizar quem já compra, mesmo com crédito restrito. Gestão com coração não é só empatia: é time engajado, que vende mais e gera indicações — o melhor remédio contra a queda de consumo.

E a inadimplência? A saída é usar tecnologia para analisar o perfil de crédito em tempo real, oferecer prazos que cabem no bolso e recuperar clientes com abordagem humana. Porque coração também se usa na hora de negociar.

Os lojistas que vão crescer não são os que ignoram os juros, são os que aprendem a dançar com eles. Margem apertada exige giro rápido. Capital caro exige criatividade. Cliente endividado exige oferta inteligente, não apenas desconto.

Como presidente da CDL Cuiabá, saio do evento convicto: nossos desafios são reais, mas nossas armas também. Temos tecnologia, conhecimento e, acima de tudo, um comércio que já provou que sabe renascer.

O varejo cuiabano vai ser mais leve, mais humano e mais esperto. Vai usar a crise como combustível para inovar.

Não tem mais volta: a cabeça do cliente já mudou. Os juros estão altos, a inadimplência existe, mas nossa capacidade de reinventar é maior. Agora é a nossa vez — e vamos sair dessa maiores do que entramos.

*Júnior Macagnam, empresário da moda e presidente da CDL Cuiabá

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